Konut Türkiye'de yüksek getiri arayan yatırımcıları yıllardır hiç hayal kırıklığına uğratmayan belki de tek varlık.

 Öyle ki ‘fiyatlar artık daha fazla yükselir mi?’ ya da ‘konut sektöründe balon mu var?’ tartışmaları süredursun fiyatlar soluksuz artmaya devam ediyor. Merkez Bankası verilerine göre Türkiye'de konut fiyatları ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 17,50 oranında yükseldi.

Ancak bu artış sizi yanıltmasın çünkü İstanbul özeline baktığınızda fiyatlar çok daha hızlı artıyor. İstanbul'daki yıllık artış yüzde 22 düzeyinde.

Bu rakamlar Türkiye'nin yeryüzünde konut fiyatları artışında ilk sırada yer aldığını gösteriyor.

Knight Frank'in 55 ülkeyi karşılaştırdığı "Küresel Konut Fiyatları Endeksi 2015" raporunda Türkiye yüzde 18,4 ile konut fiyatlarının en hızlı arttığı ülke oldu.

Peki nasıl oluyor da siyasi ya da ekonomik çalkantılara rağmen konut fiyatları diğer yatırım araçları ile kıyaslanamayacak hızda artmaya devam ediyor?

Knight Frank raporundan aktaralım: "Batı ile Doğu'yu birleştiren ve güçlü bir nüfus artışına sahip olan Türkiye, Orta Doğulu yatırımcılar tarafından giderek daha fazla güvenli liman olarak görülüyor". Bu cümle Türkiye'de emlak sektörünün dinamiklerinin belki de en iyi özeti.

Fiyat artışlarını destekleyen en önemli faktörlerin başında özellikle Orta Doğulu yatırımcılar olmak üzere yabancıların artan ilgisi geliyor. Bu ilginin bir bölümü Suriyeli mültecilerin zorunlu göçünden, bir bölümü ise yatırımlardan kaynaklanıyor. Ülkeye giren 3 milyona yakın Suriyeli mülteci, Türkiye'de patlayan konut talebi ve kiralarının ana faktörü. Başta Gaziantep, İstanbul, Ankara gibi şehirlere sığınan Suriyeli mültecilerin yarattığı talep, kira fiyatlarını dolaylı olarak da konut fiyatlarını artırıyor.

Buna karşın, Irak, Kuveyt, Suudi Arabistan, İran gibi ülkelerden de yatırım ya da yaşama amaçlı yoğun talep var. TÜİK verilerine göre 2015 yılında yabancılara konut satışı bir önceki yıla göre yüzde 15 oranında artarak 22.991 oldu. En çok yatırım yapanların başında Iraklılar yer alıyor. Toplam satışlardaki paylarına göre Türkiye'de en çok konut alan ülkeler şöyle sıralanıyor: Irak %18,4, Suudi Arabistan %11,8, Kuveyt %9,2, Rusya %8,8 ve İran %4,6.

2016 yılında da yabancı ilgisi güçlenerek devam ediyor. İlk iki ayda yabancılara konut satışı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 15 arttı. Listenin ilk sırasında yine Irak, Kuveyt ve Suudi Arabistan var.

Finansinvest Ekonomisti Burak Kanlı Türkiye'de konut fiyatlarındaki artışta büyük ve genç nüfus gibi demografik nedenlerle birlikte Suriyeli mülteci göçü ve Orta Doğu'dan artan talebin etkili olduğu konusunda diğer uzmanlarla hem fikir. "Suriyeli mültecilerin göçü, İstanbul gibi şehirlerde kira fiyatlarını patlattı. Bu nedenle ev fiyatları da yükseliyor" diyen Kanlı şöyle devam ediyor: "Orta Doğu'dan gelen talep de bu süreci destekliyor. Burada daha iyi bir yaşam süreciğini düşünen, çocuklarını daha iyi okullarda okutacağına inanan Iraklı, İranlı ya da bölgedeki diğer ülkelerden insanlar Türkiye'yi bir cazibe merkezi olarak görüyor".

Buna karşın Kanlı emlak sektöründeki patlamada eski konutların yenilenmesi için hayata geçirilen "Kentsel Dönüşüm Projesi"nin de etkisinin büyük olduğuna vurgu yapıyor. Kanlı Al-Monitor'a şu bilgileri veriyor: "Eskimiş konutlar yenileniyor ve bu da doğal olarak fiyatları artırıyor. Son yıllarda ekonomi yavaşlasa da fiyatların neden artmaya devam ettiğini işte bu açıklıyor".

Şimdi gelelim asıl can alıcı soruya: Yıllarca yatırımcısını üzmeyen konut aynı hızda değerlenmeye devam edebilir mi?

Ekonomist Kanlı'ya göre sorunun cevabı "hayır". Konut fiyatlarındaki artışın şu anda küresel bir fenomen olduğunu kaydeden Kanlı, "Avrupa ve ABD'de de konut fiyatları artışı hızlanmaya başladı. Bu daha çok dünya merkez bankalarının gevşek kredi politikalarından kaynaklandı. Ancak bunun bir sonu var. Faiz artış süreçlerinin başlaması bir süre sonra fiyat artışlarını yavaşlatacaktır. Türkiye'de de birkaç yıl içerisinde konut fiyatlarının yavaşladığını görebiliriz" öngörüsünde bulundu. Kanlı yine de Türkiye'deki yavaşlamanın diğer ülkelere göre daha sınırlı olacağını düşünüyor: "Çünkü Türkiye'nin genç ve büyük bir nüfusu var. Konut talebi yüksek kalmaya devam edecek. Bu da gerçek talebin olmadığı diğer ülkelere göre fiyat yavaşlamasının Türkiye'de daha sınırlı olacağı anlamına geliyor".

Türkiye'de konut balonu olup olmadığı yönündeki çalışmaları ile tanınan değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman ise daha karamsar. Büyükduman Al-Monitor'a şöyle diyor: "Türkiye'nin geneline baktığımda konut fiyatlarında bir balon ya da sorun görmüyorum. Ama İstanbul için durum farklı. Burada fiyatlar ekonomik rasyonaliteden koptu. (...) Karşılaştırmalı olarak en iyi analiz şu olabilir. 100 bin liralık bir ev için kredi çekip, kredi taksitlerini evin kirası ile karşılayacağınızı düşünelim. Türkiye'de mevcut faiz oranlarını dikkate alırsak, evinizin kirası ile çekebileceğiniz kredi tutarı evin toplam fiyatının yalnızca yüzde 21'ini karşılıyor. Kısacası kira ve kredi ile evin fiyatı arasındaki makas çok fazla. Diğer metropollerle kıyaslayalım. Örneğin bu oran New York'ta yüzde 34, Tokyo'da yüzde 48, Roma'da yüzde 35, Berlin'de yüzde 30 düzeyinde. Özetle İstanbul, büyük metropollerde konut edinmede finansal olarak en kötü durumdaki şehir".

Büyükduman İstanbul'da konut fiyatlarının mevcut düzeylerdeki artışlarını bu nedenlerle sürdürülebilir bulmuyor. Şimdi ekonomik verileri bir tarafa bırakıp Türkiye’nin içinde geçmekte olduğu siyasi çalkantının etkilerine bakalım.

Sektör temsilcileri artan terör olaylarının Türkiye’ye yönelik algıları olumsuz etkilediğini belirtiyor. “İşlerimiz 7-8 ay öncesi gibi değil” diyen Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Uğur Dumankaya Al-Monitor’a şu bilgileri veriyor: “Terör olaylarının başlaması ile birlikte Türkiye’de konut almak isteyenlerin kafasında soru işaretleri oluşmaya başladı. Özellikle şu sıralar algı çok kötü.”

Yabancılara yönelik satışlarının toplam satışlarının içindeki payının yüzde 25-30’lar düzeyinde olduğunu ve bu oranın son dönemde yüzde 5’lere indiğini belirten Dumankaya şöyle devam ediyor: “Terör olaylarının yan etkisi ile düşüş hala devam ediyor. Ortam düzelirse birkaç ay sonra yeniden toparlanma görebiliriz”.

Son yılların yükselen yıldızı, Orta Doğulu yatırımcıların güvenli limanı Türk konut sektörünün önünde en büyük riskler özetle işte bunlar: Artmaya başlayan faizler, yükselen fiyatların sürdürülebilir olmadığına yönelik inanışın güçlenmesi, yavaşlayan ekonomi ve terörle birlikte artan siyasi çalkantı.

http://www.al-monitor.com/pulse/tr/contents/articles/originals/2016/04/turkey-housing-sector-continues-attract-foreing-investors.html#