Barış Soydan

T24



Bookmark and Share

Yoksa gayrimenkul bir daha iflah olmayacak mı? Japonya örneği ne diyor?


14.02.2020 - Bu Yazı 222 Kez Okundu.
Yorum : 0 - Onay Bekleyenler : 0

 Maketten alınan dairelerin fiyatının üç yılda üç kat arttığı, İstanbul'un merkezinden arabayla iki saatte gidilebilen semtlerdeki projelerin milyon dolar etiketiyle satışa sunulduğu gayrimenkulün o altın günleri geri dönecek mi? Yoksa emlak sektörü bir daha dirilmemek üzere öldü mü?

İnşaat sektöründe yer alan okurların "Ağzından yel alsın!" dediğini duyar gibiyim. Sabırsızlıkla inşaatın altın çağının geri dönüşünü bekliyorlar. Çünkü emlak sektörü bugüne kadar defalarca yere düştü ama hepsinde dirilmeyi başardı. Bu kez de öyle olacak...

O zaman size Japonya'dan bir hikâye anlatayım: Japon ekonomisinin gümbür gümbür büyüdüğü, dünyanın Japon mucizesini konuştuğu 1980'li yıllarda gayrimenkulün getirisi Tokyo Borsası'nı sollamıştı. Gayrimenkul yatırımcıları yılda yüzde 30'un altında getiriye para demiyordu. Gayrimenkulün, çelik, otomobil veya TV üretmekten daha çok kazandırdığını gören şirketler bu sektöre hücum ettiler. Bankalardan milyarlarca dolar kredi alıp gayrimenkule yatırdılar. Sonunda bir an geldi, kiraların artış hızı, o gayrimenkulü almak için kullanılan kredinin altına düştü. Krediyle gayrimenkul alanlar zarar etmeye başladı. Japon Merkez Bankası balonu önlemek için 1990'ların başında bankalardan yeni gayrimenkul projelerine verdikleri kredilerin toplam krediler içindeki payını düşürmelerini istedi. Gayrimenkul kredilerinin büyüme hızı yıllık yüzde 30'dan yüzde 5-6'lara düştü. Geçmişte kredi borçlarını yeni krediyle ödeyen şirketler ve yatırımcılar bunu yapamaz hale geldi. Para bulabilmek için gayrimenkulleri hızla elden çıkarmaya çalıştılar. Japonya'nın meşhur emlak balonu işte böyle patladı.

Japon emlak balonunun patlama hikâyesini, Charles Kindleserger'in "Çılgınlıklar, Panikler ve Çöküşler: Finansal Krizlerin Bir Tarihi" adlı eserinde okudum. Japonya 1990'ların başında girdiği durgunluktan hâlâ çıkabilmiş değil. Aynı şey Türkiye'nin başına gelmesin?

Ekonomist dergisi bu haftaki kapak dosyasında konut almak için uygun zaman olup olmadığı sorusunu incelemiş. Bu soruyu sormak için doğru zaman, çünkü 2017'nin sonbaharından beri düşen konut satışları geçtiğimiz sonbaharda yeniden yükselişe geçti. Aralık ayında ise rekor kırdı. Bunda kamu bankalarının ekonomiyi canlandırmak için konut kredisi faizlerini yüzde 1'in altına çekmelerinin payı büyük.

Konut satışlarındaki artışın geri dönmesi, fiyatlardaki artışın geri döndüğü anlamına gelmiyor. Her yıl yaklaşık 550 bin çiftin evlendiği, 125 bin çiftin de boşandığı bir ülkede, konut satışlarının durması zaten beklenemez. İnsanlar iç güveysi yaşayacak veya kaynana dırdırı çekecek değil ya. Ama talebi belirleyen dinamiklerle fiyatı belirleyen dinamikler farklı.

Türkiye genelinde emlak fiyatlarını izleyen veri şirketi Endeksa'nın kurucusu Görkem Öğüt, Ekonomist dergisine fiyatların önümüzdeki 6 ayda Türkiye genelinde yüzde 8, İstanbul'da ise yüzde 4 artmasını beklediklerini söylemiş.

Öğüt'ün verdiği bilgilere göre İstanbul'da konut fiyatları son 3 yılda yüzde 6 gerilemiş. Bu, nominal rakam. Bunun üzerine enflasyonu eklediğinizde ortalama fiyatın reel olarak dörtte bir ila üçte bir arasında bir oranda gerilediği gerçeği çıkıyor.

Tüketici enflasyonu kaç? Resmi rakam bile yüzde 12'nin üzerinde. Endeksa İstanbul'da yılın ilk 6 ayında ne kadar artış bekliyor? Yüzde 4. Bu, İstanbul'da konut fiyatlarındaki reel düşüşün bu yıl da süreceği anlamına geliyor.

Konut satışları artarken fiyatların yerinde saymasının nedeni ne? Öncelikle konut stoku. Maketten alınan konutun fiyatının üç yılda üçe katlandığı o güzel günlerde, bir zamanlar Japonya'da olduğu gibi gayrimenkule hücum yaşandı. Dağa taşa bina yapıldı. Sonunda konut arzı talebi fersah fersah aştı. Endeksa.com’a göre ülke genelinde şu anda 900 bin adedi aşan konut stoku mevcut. İstanbul 260 bin stokla ilk sırada.

Öte yandan yeni konutlar da çok pahalı. Evet, konut satışları artıyor ama ikinci elde. Sıfır konutların satışındaki artış çok çok az. TÜİK'in verilerine göre ilk defa satılan konut sayısı 2019 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre sadece yüzde 8 arttı. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 37.4 oldu. Bu dönemde Türkiye genelinde ikinci el konut satışları ise yıllık bazda yüzde 89 artış gösterdi. Yani konut satışlarındaki artışı ikinci el taşıdı. Maketteki projelere "yatırım amaçlı" konut talebi ortalarda yok.

Tahvilin yüzde 19, altının yüzde 16 reel getiri sağladığı bir dönemde kim önümüzdeki 6 ayda yüzde 4 artması beklenen konuta yatırım yapar ki?

Yatırım araçlarının 2019 yılı getirileri

(TÜİK)

Müteahhitler iyimser olmaya çalışıyor. Ekonomist'e konuşan Ant Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Okay, konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde yüzde 50 artacağını düşündüğünü söylemiş.

Ama görüldüğü gibi veriler öyle söylemiyor. Japonya'da olduğu gibi emlak sektörünün uzun kışına mı girdik bilinmez ama altın günlerinin yakında olmadığı kesin...

Facebook Yorumları

reklam
14.02.2020
Yoksa gayrimenkul bir daha iflah olmayacak mı? Japonya örneği ne diyor?
10.02.2020
Demirören pazar payı azalan Total’i OYAK’a nasıl daha pahalıya sattı?
9.02.2020
Dolar neden 6 lirayı geçti, kamu bankalarının müdahalesi neden kâr etmedi?
6.02.2020
Ortalama bir aile ömür boyu kazancının dörtte birini devlete veriyor, ne alıyor?
3.02.2020
Anadolu Grubu'nun McDonalds'ı satışı: Komplo teorileri ve gerçekler
1.02.2020
Murat Ülker yönetim kurulu başkanlığını neden devretti?
29.01.2020
Bankalara ceza: Bakanlık bu kez haklı, derdim, eğer kamu bankalarına da kesilse!
27.01.2020
Kenevir ihraç edecek, güvenli bölgeye 2 milyon göçmen yerleştirecektik...
24.01.2020
Borsaya bakıp krizin bittiğini sananları uyarayım, günah benden gitsin
20.01.2020
Ülker kurtuldu mu?
17.01.2020
İnşaatçılığa soyunan Sildavyalı sanayicinin ibretlik öyküsü
13.01.2020
Zorlu Center’dan metrekaresi 18 bin dolara ev alanlar şimdi ne düşünüyor?
9.01.2020
Peynir ekmek gibi Volkswagen satılan ülke eşekten nasıl düştü?
3.01.2020
Türkiye’nin müthiş rekabet silahı: Çin seviyesinde asgari ücret
30.12.2019
Turkcell 'en beğenilenler' listesinin zirvesinden nasıl düştü?
26.12.2019
50 milyar dolarlık 10 çılgın proje Türkiye’yi arpa boyu yol götürdü
23.12.2019
"Kredi teklifi ücreti" ve bankaların ücret-komisyon soygunu
20.12.2019
Simit Sarayı’na en çok kredi veren banka ve patronun Londra’daki yeni işi
16.12.2019
Simit Sarayı, Doğa Koleji, Temsa… Neler oluyor?
13.12.2019
Merkez Bankası’nın faiz indirimi gerekçesine inanan var mı?
9.12.2019
Doğa Koleji olayı: AKP ve özel okullar el ele fırsat eşitliğini nasıl bozdu?
5.12.2019
Ey patron, ey CEO, kendine bir sor, Erdoğan’dan farklı mısın?
2.12.2019
İmamoğlu’na kredi yasağı ve sıradaki kriz
28.11.2019
Türkiye elektrikli araçların, yapay zekanın neresinde? Aslında hiçbir yerindeı
25.11.2019
TL’nin düşüşüyle AKP oylarının düşüşü arasındaki ilişki
21.11.2019
“Kriz bitiyor” diyen Garanti BBVA rüya mı görüyor?
18.11.2019
Muhalefet, şehir hastaneleri ve Telekom’u kamulaştırmaya hazırlanmalı
14.11.2019
Bütçe açığındaki önlenemeyen artış ve bürokratların kutsal mabadı
11.11.2019
Türkiye’den neden Samsung çıkmadı, çıkmayacak?
7.11.2019
KHK’yla üniversiteden kovulan rüzgâr santrali bekçisinin hikâyesi
4.11.2019
Türkiye ekonomisini batıran 100 günahın ilk 10 tanesi
31.10.2019
Şili’de 1 milyon kişiyi sokağa döken şey: Vahşi özelleştirme
28.10.2019
Son veriler ışığında: İnşaat ve emlak komadan çıktı mı?
24.10.2019
Lübnan nasıl battı?
21.10.2019
5 grafikte Türkiye ekonomisinin 5 zayıf noktası
17.10.2019
Olmayacak duaya amin: Güvenli bölgeye 1 milyon Suriyeli yerleştirmek
14.10.2019
Türkiye’nin silah ithalatı: Ambargolar ne kadar etkili olur?
7.10.2019
Resmi enflasyona inanmamak için 10 neden
3.10.2019
Güvenli bölgeye harcanacak 26.4 milyar dolardan önemli olan konu
30.09.2019
Hafta başlarken ekonomiyle ilgili bilmeniz gereken 5 şey
24.09.2019
IMF ne dedi, ne diyemedi, Erdoğan’ı nasıl eleştirdi?
16.09.2019
Devlet hayvan hastaneleri kurulmalı!
12.09.2019
Herkesin küfrettiği kızın öyküsü (veya yeni işçi sınıfı üzerine)
9.09.2019
TL, dolar ve Euro'nun kaderini belirleyecek 3 toplantı
6.09.2019
Kriz biterse öfkeli seçmen AKP'ye geri döner mi?
2.09.2019
Konut fiyatlarında dibi gördük mü? Yoksa düşüş sürer mi?
31.08.2019
İşlem ücretlerine fahiş zam yapan bankalar hangileri?
29.08.2019
Hayrola savaş mı çıktı, altın fiyatları neden yükseliyor?
26.08.2019
E hani düşecekti, dolar yine neden yükseliyor?
20.08.2019
Fikri takip: OYAK’ın İngiltere’deki 1 milyar dolarlık yatırımının kaynağı ne?
13.08.2019
Kriz raporu: Bankalar hasarlı, Koç idare ediyor, BİM mutlu
8.08.2019
Sayın Erdoğan, şehir hastaneleri ve otoyollarda yanıldınız, gelin vazgeçin
5.08.2019
Bir banka genel müdürünün sırları
5.08.2019
Bir banka genel müdürünün sırları
29.07.2019
Doğu Avrupa ülkeleri Türkiye’yi sollayıp nasıl geçti?
26.07.2019
Erdoğan’ın planı: Faiz inerse enflasyon iner, AKP seçmeni eve döner
15.07.2019
Ali Babacan’ın krizdeki payı ne?
11.07.2019
Doların kaderini belirleyecek 3 tarih: Bugün, 25 Temmuz, 31 Temmuz
1.07.2019
AKP’nin ekonomideki son günahı: Bütçe açığı
27.06.2019
Erdoğan, İstanbul’a aktarılan parayı kesebilir mi?
24.06.2019
Türkiye'nin ve ekonominin gündemi artık erken seçim
20.06.2019
Minare kılıfa girmiyor: Sebze-meyvede zararlı kimyasal gerçeği
17.06.2019
Rusya’nın zararlı diye reddettiği ürünleri kim yiyor?
14.06.2019
AKP-burjuvazi ilişkisi: Yoksa Marx yanıldı mı?
10.06.2019
Türkiye'nin batacağı, Güney Afrika'nın çıkacağı iddiası nasıl para kazandırdı?
7.06.2019
Türkiye’den umudu kesmemek için 10 neden
3.06.2019
Asıl meseleye gelelim: 5 yıl sonra mesleğiniz para edecek mi? (2)
27.05.2019
TOBB, İSO, İTO üyelerinin işleri tıkırında! (Olmasa söylemezler miydi?)
23.05.2019
Herkes sermaye kontrollerinden söz ediyor, yoksa?..
20.05.2019
Buraya nasıl geldik: AKP’nin ekonomideki 20 hatası
0 0
ÖNEMLİ NOT: Bu sayfalarda yayınlanan okur yorumları okuyucuların kendilerine ait görüşlerdir. Yazılan yorumlardan MARMARA YEREL HABER GAZETESİ veya duzceyerelhaber.com hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.
GÜNÜN YAZARLARI
Günün Yazarları


Aradığın Evi Bul. Emlak8.Net

Dijital Reklam Ajansı Serbay Interactive